Zmiana sposobu użytkowania budynku z funkcji magazynowej na biurowo-usługową

Pełna nazwa Inwestycji:
Zmiana sposobu użytkowania budynku z funkcji magazynowej na biurowo-usługową wraz z nadbudową, przebudową, zmianą usytuowania stacji transformatorowej oraz budową układu komunikacyjnego i miejsc postojowych; Przebudowa i termomodernizacja elewacji istniejącego budynku biurowego

Zgłaszający:
Morska Agencja Gdynia Sp. z o.o.
ul. Tadeusza Wendy 15
81-341 Gdynia

Inwestor:
Morska Agencja Gdynia Sp. z o.o.
ul. Tadeusza Wendy 15
81-341 Gdynia

Generalny wykonawca:
Erbud S.A. – Oddział Toruń
ul. Klimczaka 1
02-797 Warszawa

Projektant:
MARGO Przdsiębiorstwo Budowlane:

mgr inż. arch. Anna Fiałek – Kubiszewska
mgr inż. arch. Ewa Kmieciak-Czapiewska

CHILI STUDIO Pracownia Architektoniczna Joanna Zarucka:

mgr inż. arch. Joanna Zarucka

Okres prac:
od styczeń 2015 r. do sierpień 2016 r.

Lokalizacja:
ul. Tadeusza Wendy 15
81-341 Gdynia

Wartość inwestycji:
15 000 000 zł

Opracowywany budynek położony jest w Gdyni przy ul. Wendy 15. Składa się on z 3 części połączonych ze sobą i tworzących w rzucie kształt litery „C”. Część równoległa do ul. Wendy (skrzydło południowe) jest założeniem 7-kondygnacyjnym z pomieszczeniami biurowymi, prostopadłe do niej pozostałe dwa skrzydła (wschodnie i zachodnie) są budynkami magazynowymi o 5 kondygnacjach.

Przedmiotem opracowania było wschodnie skrzydło magazynowe, które przebudowano na budynek biurowo-usługowy z usługami w parterze oraz biurami na wyższych kondygnacjach. Podwyższono skrzydło wschodnie o 1 kondygnację tak, aby było ono tej samej wysokości, co sąsiednie skrzydło południowe. Prócz prac związanych z modernizacją, przebudową i nadbudową skrzydła wschodniego zaprojektowano przeniesienie istniejących pomieszczeń technicznych (stacji transformatorowej i węzła cieplnego) do sąsiednich skrzydeł. Stacja transformatorowa została przeniesiona do kondygnacji podziemnej skrzydła zachodniego, a węzeł cieplny do skrzydła południowego.

W celu prawidłowej obsługi komunikacyjnej oraz stworzenia wymaganych miejsc postojowych dla nowopowstałych pomieszczeń biurowych zaprojektowano zagospodarowanie wewnętrznego dziedzińca między 3 skrzydłami budynku na w/w funkcje.

Rozwiązania funkcjonalne

Zmiana sposobu użytkowania budynku z funkcji magazynowej na biurowo-usługową. Nie zmieniono wysokości kondygnacji; zachowano istniejące stropy, podciągi oraz zewnętrzną betonową „siatkę” elewacyjną, której pozostawienie było warunkiem stawianym przez Miejskiego Konserwatora Zabytków (teren, na którym zlokalizowany jest budynek leży w strefie podlegającej ochronie konserwatorskiej).

Dostęp do pomieszczeń biurowych zaprojektowanych na wyższych kondygnacjach w skrzydle wschodnim przewidziano od strony wewnętrznego dziedzińca za pośrednictwem holu, zamkniętej klatki schodowej oraz 2 dźwigów windowych. Ze względu na wymogi ewakuacji przy elewacji północnej zaprojektowano drugą klatkę. Ma ona kształt prostopadłościanu, a wyjście z niej prowadzi bezpośrednio na teren.

Zlikwidowano rampę dostawczą, i tym samym podwyższono kondygnację parteru przez obniżenie posadzki o około 120cm w celu bezpośredniego dostępu do pomieszczeń usługowych zlokalizowanych na parterze. Teren istniejącego dziedzińca między 3 skrzydłami budynku pozostawiono bez zmian – około 1,2 m poniżej „zera” istniejącego budynku. Od zachodniej elewacji zaprojektowano w miejsce dotychczasowej wąskiej rampy nową szerszą rampę stanowiącą dojście do wejścia do holu windowego na parterze. W celu pokonania różnicy terenu między frontem a tyłem budynku zaproponowano wzdłuż elewacji północnej wykonanie chodnika o niewielkim łagodnym spadku. Chodnik prowadzi do klatki schodowej przy północnej elewacji oraz na rampę wzdłuż elewacji zachodniej.

Opracowywany budynek posiada bezpośrednie połączenie z istniejącym budynkiem biurowym: na parterze przez przeszklone przejście prowadzące z holu windowego do przestronnego lobby przy sali konferencyjnej oraz na 5 piętrze (nadbudowana kondygnacja 6) przez wewnętrzny hol otwarty na istniejący sekretariat i część biurową należącą do inwestora. Dodatkowo zaprojektowano na ostatniej kondygnacji salę konferencyjną mającą dostęp do powierzchni biurowych w skrzydle południowym.

Na każdej kondygnacji zaprojektowano powierzchnię biurową dla dwóch najemców. Powierzchnię użytkową każdej kondygnacji podzielono na: powierzchnie wspólne (wykonywane i wykańczane przez inwestora) oraz powierzchnie najmu (aranżowane i wykańczane przez potencjalnych najemców). Do powierzchni wspólnych zaliczono zaprojektowane hole windowe, klatki schodowe, toalety ogólnodostępne, pomieszczenia na środki czystości oraz pomieszczenia techniczne i niezbędne szachty instalacyjne. Na powierzchniach najmu przewidziano dodatkowe piony instalacyjne potrzebne do zaprojektowania np. pomieszczeń socjalnych. Na wszystkich kondygnacjach zaprojektowano toalety dla osób niepełnosprawnych.

Dach opracowywanego budynku przeznaczony został na umieszczenie na nim urządzeń technicznych (związanych z wentylacją mechaniczną, rekuperacją, klimatyzacją, etc). Do części technicznej dachu prowadzić będzie wewnętrzna klatka schodowa pełniąca również funkcję ewakuacyjną.

Zgodnie z życzeniem inwestora nie projektowano nowej recepcji w holu winowym parteru skrzydła wschodniego. Istniejąca w holu wejściowym budynku południowego recepcja ma obsługiwać również opracowywany budynek. Zaprojektowane wejście od strony wewnętrznego dziedzińca będzie wejściem dla pracowników oraz wyjściem ewakuacyjnym.

Elewacje

Zmiana sposobu użytkowania budynku z funkcji magazynowej na biurowo-usługowąTeren, na którym zlokalizowany jest budynek leży w strefie podlegającej ochronie konserwatorskiej. W związku z wytycznymi Miejskiego Konserwatora Zabytków w Gdyni zaprojektowano elewacje tak, by zachować istniejącą „siatkę” betonową – od frontu i częściowo od północnej strony budynku.

Z uwagi na stan techniczny betonowej „siatki” oraz na wymagane wzmocnienia nie przewidziano jej przerwania w jakikolwiek sposób, a wszystkie nowoprojektowane elementy zaprojektowano jako nakładane na siatkę (elewacja zewnętrzna) i dokładane od środka (przeszklenia i okna do pomieszczeń biurowych).

Projekt elewacji przewidział zostawienie „siatki” betonowej na frontowej i częściowo bocznej elewacji jako osnowy, tła dla nowych kwadratowych elementów wysuniętych poza lico ściany i przeszklonych.

Ścianę zewnętrzną na parterze i na ostatniej nadbudowanej kondygnacji zaprojektowano jako przeszkloną z pionowymi podziałami z pełnych ścian wykończonych szlachetnymi materiałami okładzinowymi. Między kondygnacją 4 i 5 zachowano betonowy prefabrykowany fryz wieńczący. Podobny fryz powtórzono nad parterem. Szerokość nowo projektowanego fryzu pozwoliła na umieszczenie szyldów potencjalnych najemców.

Nowo projektowane nakładane kwadratowe elementy zaprojektowano jako monolity obłożone czarnym materiałem elewacyjnym i podświetlone od tyłu światłem o zimnej barwie z lamp ledowych mocowanych w szczelinie między istniejącą ścianą, a nakładanym na elewację elementem.

W elewacji zachodniej zaprojektowano okna o podziałach nawiązujących do podziałów okien w najwyższej kondygnacji budynku biurowego {skrzydło południowe). Wykończenie pełnych powierzchni ścian (elewacja zachodnia, część północnej, klatka schodowa) przewidziano jako okładziny z materiałów szlachetnych lub podobnych zamienników. Kolorystyka nowo projektowanego skrzydła zachowuje naturalny kolor istniejącej „siatki” betonowej, który stanowić będzie tło dla mocnych akcentów nakładanych elementów w kolorze grafitowym.

W celu ujednolicenia całego założenia wykonano również termomodernizację i przebudowę istniejącej elewacji w głównym budynku biurowym (skrzydło południowe) równoległym do ul. Wendy.